Impuesto a la propiedad , gravamen que se aplica principalmente a terrenos y edificios. En algunos países, incluido Estados Unidos, el impuesto también se aplica a los equipos e inventarios comerciales y agrícolas. A veces, el impuesto se extiende a automóviles, joyas y muebles e incluso a intangibles como bonos, hipotecas y acciones que representan derechos o propiedad de la riqueza tangible. El monto a pagar no se basa en el patrimonio neto total de una persona o empresa, sino en el valor bruto sin tener en cuenta las deudas.
Los gravámenes que normalmente no se clasifican como impuestos a la propiedad son aquellos sobre la transferencia de propiedad (por venta, donación o muerte), cargos especiales por algún servicio público o mejora (como evaluaciones especiales en los Estados Unidos), ciertos tipos de impuestos agrícolas y porciones de impuestos sobre la renta que se aplican al rendimiento presunto o real de la tierra agrícola o urbana.
El alcance del impuesto en diferentes países varía mucho, dependiendo de factores legales, realidades administrativas, tradición, disponibilidad de otras fuentes de ingresos, la organización del gobierno (especialmente a nivel del gobierno local, donde los ingresos de este impuesto pueden ser de importancia clave) y los servicios públicos prestados. La clasificación de la propiedad por diferentes tipos ha servido como base para variar las cargas efectivas de los contribuyentes, a veces al prever la exclusión de una fracción del valor de algunos tipos de propiedad (maquinaria, bosques, minas, valores, muebles, etc.) , a veces ajustando las tasas de impuestos.
En una economía simple en la que los contribuyentes difieren muy poco entre sí, por ejemplo, una comunidad agrícola compuesta por hogares que son similares en tamaño e ingresos, el monto del impuesto a la propiedad calculado sobre los hogares individuales podría reflejar tanto la capacidad de pago del hogar como la beneficios que recibe en forma de servicios públicos. Sin embargo, la relación entre impuestos y beneficios no será tan directa o aparente en una sociedad industrial compleja.
En la mayoría de los países donde se imponen impuestos a la propiedad, los ingresos que generan los utilizan los gobiernos locales o estatales en lugar de los nacionales. En los Estados Unidos, los ingresos por impuestos a la propiedad representan aproximadamente la mitad de los ingresos recaudados por los gobiernos locales. En varios países, el impuesto a la propiedad se aplica principalmente a los bienes inmuebles urbanos ( ver propiedad mueble e inmueble).
En algunos países, los ingresos por impuestos a la propiedad pueden estar a la zaga del crecimiento del ingreso nacional cuando las evaluaciones de impuestos no reflejan los cambios en el nivel general de precios. El uso cada vez mayor de sistemas computarizados para valoración y evaluación ha ayudado recientemente a superar este problema. Los impuestos sobre la propiedad también pueden ser costosos de recaudar; Por ejemplo, un informe de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) mostró que, a principios del siglo XXI, los impuestos a la propiedad representaban menos del 0,5 por ciento de todos los ingresos fiscales en Grecia, pero representaban más del 1 por ciento de los ingresos fiscales del país. costos de administración tributaria.
El desarrollo de la fiscalidad inmobiliaria
Uno de los problemas más difíciles al gravar la propiedad es determinar una base de tasación razonable. El problema se ha vuelto más difícil a medida que aumentan las complejidades de la vida económica. Los impuestos del mundo antiguo, de partes de la Europa medieval y de las colonias americanas eran originalmente impuestos territoriales basados en el área más que en el valor. Con el tiempo, la producción bruta de la propiedad (por ejemplo, el ingreso anual) pasó a servir como base de impuestos. En una etapa posterior, se intentó encontrar una medida de lo que ahora se llamaría la "capacidad de pago" del propietario, lo que significa que otras formas de riqueza y propiedad personal, como granjas, animales e implementos, se incluyeron en el evaluación. Identificar este tipo de propiedad de manera efectiva para tributación siempre ha sido difícil,y la imposición de impuestos a las formas intangibles de riqueza ha resultado aún más difícil, especialmente porque la propiedad intangible se oculta tan fácilmente a los asesores fiscales.
En América del Norte, las primeras colonias de Nueva Inglaterra desarrollaron impuestos que buscaban llegar a todos los "bienes visibles", tanto reales como personales. Este "impuesto general a la propiedad", que se aplicaba a toda propiedad, estaba en los libros de estatutos de algunos estados de EE. UU. En 1800. De hecho, durante el período colonial, las colonias del sur y del centro habían hecho un uso relativamente pequeño de los impuestos a la propiedad, pero A mediados del siglo XIX, los impuestos a la propiedad se habían convertido en la principal fuente de ingresos para todos los estados. La base del impuesto general a la propiedad se definió para incluir el patrimonio intangible. Dado que el valor de las hipotecas y otros intangibles consistía principalmente en reclamos de derechos sobre bienes inmuebles y propiedad mueble tangible, el resultado fue una doble imposición. Porque la doble carga parecía injusta y porque la ocultación era fácil,La aplicación del impuesto a la "propiedad" sobre los intangibles se volvió problemática. Esto llevó a la desintegración de un impuesto general sobre todas las propiedades. Hoy en día, los bienes raíces por sí solos representan la mayor parte de la base del impuesto a la propiedad de los EE. UU.
El impuesto a la propiedad en los Estados Unidos es la principal fuente de ingresos para los gobiernos locales. Los gobiernos estatales alguna vez usaron el impuesto como una fuente importante de ingresos, pero pocos estados ahora obtienen más que un pequeño porcentaje de sus ingresos de esta fuente. Sin embargo, muchos gobiernos estatales evalúan parte o la totalidad de la propiedad operativa de los ferrocarriles y otros servicios públicos. Algunas autoridades están a favor de una toma de control estatal del impuesto a la propiedad, en parte porque creen que los estados lo administrarán de manera más eficiente y en parte para eliminar las desigualdades en la capacidad tributaria entre los gobiernos locales, especialmente en lo que respecta al financiamiento de las escuelas públicas.
Administración
La responsabilidad de las diversas fases de la administración recae casi por completo en los funcionarios del gobierno. La administración implica el descubrimiento o identificación de la propiedad a gravar, su valoración, la aplicación de la tasa impositiva adecuada y la recaudación. Cuando el monto del impuesto se mide por ingresos, se debe determinar el ingreso de la propiedad en lugar del valor del capital. Los aspectos importantes, especialmente la valoración, son una cuestión de juicio más que de hecho. La determinación del valor para fines fiscales no es un resultado incidental, o un subproducto automático, de una transacción realizada para otros fines, como el pago de un salario o una venta minorista. Si bien los impuestos a la propiedad a veces se basan en valores de ventas informados, estos pueden manipularse para reducir los impuestos.
Los tres enfoques principales para la evaluación contemporánea de la propiedad son el valor de alquiler, el valor de capital y el valor de mercado. En los países europeos, la evaluación de los bienes inmuebles se basa comúnmente en su valor de capital. El pensamiento tradicional es que el valor de capital puede estimarse sobre la base de los valores de alquiler, tratándolos como ganancias sobre el capital. Sin embargo, la mayoría de los países europeos, así como los Estados Unidos, se esfuerzan por evaluar la propiedad de acuerdo con su valor justo de mercado. En la mayoría de los países asiáticos ha sido la práctica basar la evaluación en el valor de alquiler anual de la propiedad. Según el principio del valor del alquiler, el impuesto se basa en el ingreso bruto promedio por alquiler que se espera que genere la propiedad en condiciones normales de mercado. Algunos países asiáticos emplean un enfoque menos complejo pero posiblemente menos justo.Simplemente recolectan una cantidad fija basada en una unidad particular de medida de la tierra.
Surgen problemas administrativos difíciles para determinar (1) qué existe realmente en un sentido físico (la ubicación, la topografía y el área de un terreno; el tamaño, los materiales y el estado de los edificios; el número y tipos de máquinas o artículos de inventario ) y (2) el valor de la propiedad. La determinación efectiva del valor de la propiedad requiere personal calificado, acceso a información de varios tipos (incluidas las características físicas de la propiedad y las condiciones realistas del mercado) e instalaciones adecuadas, muchas de las cuales son difíciles de proporcionar a nivel del gobierno local.
Una mejor administración del impuesto a la propiedad dependerá de una serie de variables, como una mejor cartografía y mejores medios para obtener descripciones de propiedad precisas y actualizadas. La situación también mejoraría mediante más fuentes de datos sobre valores y enfoques de valoración más sofisticados. Los cálculos de valor van desde lo simple hasta lo complejo. Para algunos tipos de propiedades, como las residencias unifamiliares, las ventas de propiedades generalmente similares, conocidas como "comparables", proporcionan una buena base para la valoración. Otras propiedades, como edificios de oficinas y apartamentos, pueden valorarse sobre la base de los ingresos que generan. Para propiedades únicas y altamente especializadas,sin embargo —incluyendo la fábrica y otros edificios que son parte integral de una operación comercial— el valor a efectos fiscales debe basarse en estimaciones del costo de reproducción (el costo de replicar una estructura idéntica) menos la depreciación. Los inventarios comerciales, que también pueden estar sujetos a un impuesto a la propiedad, pueden valorarse sobre la base de los registros de la empresa, al igual que la maquinaria y el equipo.
Una buena evaluación requiere las habilidades de un personal profesional permanente que trabaje a tiempo completo con una remuneración comparable a la de la industria privada. Cada miembro del personal debe estar libre de presiones políticas. Sin embargo, este personal es prácticamente inexistente. En los Estados Unidos, por ejemplo, los asesores han sido típicamente funcionarios a tiempo parcial, generalmente elegidos, mal pagados y, con frecuencia, sin la capacitación especial que ahora se reconoce como esencial. La falta de experiencia a veces se ha visto agravada por el favoritismo y la corrupción, ya sea por parte del asesor o del gobierno local. Rara vez el personal recibe los recursos necesarios para realizar evaluaciones razonablemente actualizadas de todas las propiedades de la jurisdicción. Sin embargo, el ritmo del cambio y la cantidad de nuevas construcciones son tan grandes que muchas evaluaciones quedan significativamente obsoletas antes de que un nuevo ciclo de evaluación pueda corregirlas.Mantener los mapas y registros actualizados requiere más trabajo continuo del que la mayoría de los gobiernos apoyarán, aunque las técnicas contemporáneas de procesamiento de datos han ayudado a reducir la carga.
Debido a que la base imponible y, por lo tanto, el monto del impuesto a pagar, dependen de la estimación de un funcionario y no de una prueba de libre mercado (como con un impuesto sobre las ventas) o del informe del contribuyente (como con un impuesto sobre la renta), el contribuyente no participar en la determinación de la evaluación. Los municipios suelen proporcionar algunos medios para apelar la evaluación antes de que sea definitiva, pero los resultados de tales apelaciones suelen ser intrascendentes. Algunos contribuyentes desconocen el procedimiento o tal vez no consideren que el posible ahorro valga la pena el esfuerzo de apelar. El proceso de apelación se complica por la práctica común, que se observa en la mayoría de los países, de tasar una propiedad a solo una fracción del valor de mercado actual, incluso cuando la ley vigente especifica que la tasación será del 100 por ciento. (Estas valoraciones por debajo del mercado normalmente se compensan con tasas impositivas más altas.) En estos casos, cuando la mayoría de las propiedades se tasan a precios inferiores al valor de mercado, es poco probable que prevalezcan los propietarios que se quejan de que sus valoraciones son injustamente altas.
Las tasas de impuestos
Dada la frecuencia de las evaluaciones por debajo del mercado, las tasas de impuestos nominales dan una impresión engañosa de la carga fiscal que soportan los propietarios. Anteriormente, cuando las funciones del gobierno eran limitadas y el impuesto a la propiedad era la única fuente de ingresos locales, las tasas impositivas se determinaban simplemente dividiendo la cifra de gastos estimados por la de la tasación tasada. Si el gasto fuera de $ 400,000 y las cuotas totales en la jurisdicción fueran de $ 40,000,000, una tasa del 1 por ciento sería suficiente.
Hoy en día, es más probable que los funcionarios estimen la cantidad que estará disponible si se mantiene la tasa impositiva existente y luego traten de juzgar si los contribuyentes aceptarán impuestos más altos como un medio para financiar gastos adicionales. Cuando aparece una fuerte demanda de algún servicio en particular, pero los funcionarios prefieren no aumentar sus tarifas de "fondos generales", un cuerpo legislativo puede votar para imponer una tarifa "especial". Por ejemplo, los gobiernos estatales de EE. UU. Utilizaban anteriormente el impuesto a la propiedad como un elemento flexible, basándose principalmente en otros impuestos. Según sean insuficientes o excedentes, el estado aumentaría o reduciría su tasa de impuesto predial. Muchos estados todavía tienen poder constitucional para hacerlo.
Las limitaciones de tarifas son comunes, impuestas a veces por la constitución del estado, pero más a menudo por ley. Para cada clase de gobierno en los Estados Unidos (condados, ciudades, distritos escolares) se establecerá una tasa máxima máxima. A veces, el límite o "tope" puede cambiarse mediante referéndum o mediante una acción legislativa especial. Es difícil juzgar si tales limitaciones han restringido efectivamente el crecimiento del gasto público. Sin embargo, un resultado ha sido el establecimiento de distritos especiales con poder fiscal independiente, lo que significa que no están sujetos a limitaciones fiscales.
Teoría de la fiscalidad inmobiliaria
El impuesto a la propiedad ilustra el concepto de incidencia fiscal, es decir, la identificación de las partes que finalmente pagan el impuesto, ya sea directa o indirectamente. Es probable que el impuesto sobre la tierra se capitalice (se absorba en las ganancias futuras que se obtendrán de la propiedad) en la medida en que no se compense con los beneficios de los servicios públicos. La cantidad real que un comprador pagará por una propiedad depende de los ingresos netos que se espera que produzca en relación con los rendimientos disponibles de otras inversiones. Si, por ejemplo, se espera que el ingreso neto de una parcela de tierra sea de $ 1,200 al año indefinidamente y si el rendimiento predominante de los activos a largo plazo es del 6 por ciento, entonces la tierra tendrá un valor de $ 20,000. Si se impone un impuesto de $ 300 por año, entonces el rendimiento neto cae a $ 900 y el valor de la tierra cae a $ 15 000.Se dice que el aumento de impuestos se capitalizó. Para el comprador de tierras generadoras de ingresos, el impuesto vigente en el momento de la compra no será una carga a partir de entonces, porque el precio de compra ya ha descontado el costo del impuesto anual a la propiedad. Dado que los precios de la tierra en general han aumentado con el tiempo, es justo decir que el impuesto a la propiedad no ha reducido los precios de la tierra sino que ha servido para retrasar su aumento. El mismo tipo de análisis se usa comúnmente para determinar los efectos de los aumentos en los impuestos a la propiedad impuestos a las viviendas existentes y otras propiedades.Es justo decir que el impuesto a la propiedad no ha reducido tanto los precios de la tierra sino que ha servido para retrasar su aumento. El mismo tipo de análisis se usa comúnmente para determinar los efectos de los aumentos en los impuestos a la propiedad impuestos a las viviendas existentes y otras propiedades.Es justo decir que el impuesto a la propiedad no ha reducido tanto los precios de la tierra sino que ha servido para retrasar su aumento. El mismo tipo de análisis se usa comúnmente para determinar los efectos de los aumentos en los impuestos a la propiedad impuestos a las viviendas existentes y otras propiedades.
En comparación, la medida en que los impuestos sobre las casas de nueva construcción y los edificios no residenciales y otras mejoras correrán a cargo del contribuyente (la cuestión del desplazamiento y la incidencia) implicará una serie de factores diferentes. Mucho depende de si el impuesto en cuestión es recaudado por una sola jurisdicción pequeña, como un condado, ciudad o distrito escolar, o por todas las jurisdicciones. Si el impuesto lo imponen todas las jurisdicciones, es probable que a corto plazo lo paguen los propietarios del capital. Sin embargo, si el impuesto deprime los ahorros, puede resultar en precios más altos o salarios más bajos a largo plazo (en lugar de sobrecargar a los propietarios del capital). Ver impuestos.
El análisis de un impuesto impuesto por todas las jurisdicciones es más complejo y más relevante para la mayoría de los propósitos de las políticas. La construcción de edificios depende de la voluntad de los inversores de poner capital a su disposición, y los impuestos afectan esa disposición. Un impuesto a la propiedad se tratará como un costo de hacer negocios. En general, debe recuperarse en precios más altos para los consumidores (o en precios más bajos pagados a los proveedores o salarios más bajos pagados a los trabajadores). Las empresas que no logren traspasar el impuesto a los clientes sufrirán una tasa de rendimiento más baja sobre el capital invertido. Las empresas que compiten con otras ubicadas donde las tasas son más bajas pueden no poder transferir el impuesto por completo a los consumidores. Los candidatos con más probabilidades de soportar la carga del impuesto son los propietarios de tierras locales, la mano de obra que no puede (o no se moverá) en respuesta al impuesto, y especialmente los consumidores locales.A medida que la producción y los precios se ajustan a los cambios en las tasas impositivas, los impuestos tienden a transferirse a los consumidores. El tiempo que se necesita para que un cambio en un impuesto a la propiedad sobre los edificios se refleje en los precios pagados por los consumidores varía desde unos meses hasta varios años. Para los servicios públicos regulados, la transferencia de un cambio en el impuesto generalmente será más segura, pero requiere algo de tiempo porque las nuevas tarifas deberán ser autorizadas por una agencia oficial.pero requiere algo de tiempo porque las nuevas tarifas deberán ser autorizadas por una agencia oficial.pero requiere algo de tiempo porque las nuevas tarifas deberán ser autorizadas por una agencia oficial.
Los propietarios de viviendas no pueden cambiar los impuestos sobre sus viviendas. El precio pagado por la tierra, por supuesto, se utilizará para ajustar el impuesto que estaba en vigor cuando se compró la propiedad (a menudo ocurre que si el impuesto hubiera sido más bajo, el precio pagado por la tierra habría sido más alto). ). El impuesto sobre una casa se parece mucho a un impuesto sobre otros artículos de consumo, aunque en los Estados Unidos tiende a ser más alto que los impuestos sobre la mayoría de los demás bienes de consumo. Deducir el impuesto a la propiedad de los ingresos brutos ayuda a reducir la carga neta del propietario al reducir la cantidad pagada en impuestos sobre la renta individuales.
Los montos relativos de impuestos sobre la propiedad soportados por personas con diferentes niveles de ingresos no se pueden determinar con precisión. Casi no hay manera de tener en cuenta adecuadamente el elemento que representa el impuesto territorial capitalizado en el precio de la tierra. Considerado como un impuesto sobre todos los ingresos del capital, el impuesto a la propiedad sobre las mejoras es casi con certeza progresivo (lo que impone una carga relativamente mayor a los hogares de altos ingresos). Pero si uno se enfoca en la carga del impuesto recaudado por una sola jurisdicción, es probable que la incidencia del impuesto recaiga sobre los consumidores locales (y quizás sobre los trabajadores y propietarios locales), haciendo que el impuesto a la propiedad sea regresivo. La parte del impuesto a la propiedad que recae sobre las empresas locales presuntamente se transfiere a los consumidores de acuerdo con sus compras, incluidas las de telefonía, electricidad y otros servicios públicos. Así, en general,Los impuestos a la propiedad de “jurisdicción única” pueden considerarse aproximadamente proporcionales a los ingresos o ligeramente regresivos. Sin embargo, se puede argumentar que el efecto redistributivo total de los grupos de ingresos más altos a los de ingresos más bajos es sustancial cuando se considera el grado en que los impuestos a la propiedad pagan las escuelas y otros servicios para los grupos de ingresos bajos. La parte del impuesto a la propiedad que recae sobre las empresas presuntamente se transfiere a los consumidores de acuerdo con sus compras, incluidas las de telefonía, electricidad y otros servicios públicos.La parte del impuesto a la propiedad que recae sobre las empresas presuntamente se transfiere a los consumidores de acuerdo con sus compras, incluidas las de telefonía, electricidad y otros servicios públicos.La parte del impuesto a la propiedad que recae sobre las empresas presuntamente se transfiere a los consumidores de acuerdo con sus compras, incluidas las de telefonía, electricidad y otros servicios públicos.
Existe una “inequidad horizontal” generalizada en los impuestos a la propiedad debido a las evaluaciones desiguales de los propietarios. El impuesto recae más sobre algunos tipos de negocios (por ejemplo, ferrocarriles y otros servicios públicos) y algunos tipos de consumo (por ejemplo, vivienda) que sobre otros. En los Estados Unidos, los impuestos a la propiedad sobre la agricultura como negocio tienden, en general, a ser bajos en relación con el valor de la propiedad, pero también pueden ser altos en relación con los ingresos que produce una granja. Debido a que los impuestos sobre la propiedad tienen una historia tan larga, sus muchos elementos se han incorporado a la economía, con algunas partes capitalizadas y otras ajustadas de diversas formas, y las desigualdades se han reducido en cierta medida.
El impuesto a la propiedad se ha visto cada vez más debilitado por una variedad de exenciones. En los Estados Unidos, por ejemplo, las exenciones se aplican a aproximadamente un tercio de la superficie terrestre en la localidad promedio. La mayor parte de la tierra exenta de un impuesto a la propiedad comprende calles, escuelas, parques y otras propiedades del gobierno local, lo que significa que la aplicación del impuesto a la propiedad simplemente transferiría fondos de una cuenta del gobierno a otra. En algunas localidades, los bienes raíces exentos de impuestos del gobierno estatal o federal son importantes, aunque estos organismos a veces realizan pagos en lugar de impuestos locales. La propiedad que se posee y se usa con fines religiosos, educativos, caritativos y otros fines generalmente está exenta, y en algunos países la tierra con un valor por debajo de un cierto mínimo está exenta.
Se hacen algunas exenciones para atraer nuevos negocios o para fomentar la vivienda para personas de bajos ingresos. Algunas localidades otorgan exenciones por parte del valor de una "vivienda", quizás con una limitación basada en los ingresos del propietario-ocupante. Muchos permiten alguna exención a las personas mayores, las personas con discapacidades o los veteranos de las fuerzas armadas. Varias autoridades también permiten créditos de impuestos sobre la renta para impuestos a la propiedad residencial.
Efectos económicos
Los impuestos sobre la propiedad financian al gobierno local en los Estados Unidos, no completamente, pero lo suficiente para que la independencia fiscal del gobierno local sea significativa. Esto permite la descentralización del gobierno, lo que puede considerarse un beneficio porque permite a los ciudadanos elegir los servicios públicos que reciben.
El impuesto a la propiedad puede tener efectos no fiscales sustanciales. Especialmente cuando las tasas impositivas efectivas son altas, el impuesto a la propiedad puede llevar a individuos y empresas a conducir sus asuntos de manera diferente en sus esfuerzos por reducir sus impuestos. Una comunidad con altas tasas impositivas sobre los edificios estará en desventaja en la competencia nacional (e internacional) por el capital a menos que pueda ofrecer ventajas compensatorias. La oferta de capital para la economía en su conjunto proviene del ahorro. El efecto del impuesto a la propiedad sobre la oferta de capital no está claro, pero es probable que las fábricas o varias instalaciones de fabricación y producción que requieren grandes inversiones de capital no estén dispuestas a ubicarse en municipios con altos impuestos que no se correspondan con beneficios igualmente altos para las empresas.
El impuesto sobre edificios y propiedades distintas de la tierra distorsiona la asignación de recursos donde existen propiedades más antiguas. Los edificios nuevos y de alta calidad pagan más impuestos por unidad de espacio que los viejos, incluidos los barrios marginales. Esto no refleja los costos que los dos tipos de propiedad y sus ocupantes imponen al gobierno local en términos de policía, protección contra incendios, etc. Por lo tanto, el pago del usuario por los servicios del gobierno local comúnmente disminuirá, relativamente, a medida que empeora el edificio que ocupa, aunque los gastos públicos atribuibles a la propiedad no cambian o incluso pueden aumentar. Del mismo modo, los residentes que cambian de viviendas más pobres a viviendas de mejor calidad deben pagar más por los costos del gobierno, pero es posible que no reciban correspondientemente más en servicios gubernamentales.
Algunas prácticas de impuestos a la propiedad van en contra del bienestar a largo plazo de las comunidades. Las ciudades que necesitan reemplazar urgentemente edificios obsoletos podrían, paradójicamente, basar gran parte de su financiamiento en un impuesto que alienta a los propietarios a conservar las estructuras deterioradas y penaliza a los propietarios de las nuevas. Cada aumento en las tasas de impuestos a la propiedad sobre estructuras (no terrenos) reduce la conveniencia de poner fondos de capital en nuevos edificios, crea un incentivo contra la mejora de la calidad mediante nuevas construcciones y desalienta el mantenimiento.
Las diferencias en las tasas impositivas efectivas entre las localidades pueden tener el efecto de crear islas de tasas impositivas relativamente bajas. Algunas comunidades pueden tener bases impositivas por encima del promedio en relación con las obligaciones gubernamentales y pueden arreglárselas con tasas impositivas más bajas. Atraen capital. Algunas comunidades, quizás mediante el uso de la zonificación, excluyen tipos de propiedad asociados con altos gastos gubernamentales, como viviendas de alta densidad, que atraen a muchos niños y requieren más escuelas. Las tasas impositivas en otros lugares deben ser más altas. La existencia de tales enclaves se suma al desequilibrio fiscal de las localidades vecinas y puede exacerbar las dificultades que enfrentan las áreas más antiguas.
Las tasas impositivas más bajas en los márgenes de un área urbana generalmente fomentan la suburbanización. Las propiedades más cercanas al centro a menudo pueden estar sujetas a altas tasas impositivas, lo que agrava los problemas de las propiedades comerciales del centro de la ciudad. Los altos impuestos sobre las estructuras también favorecen el crecimiento horizontal sobre el vertical de las áreas metropolitanas, lo que genera un mayor impacto en el terreno circundante.
Donde, como en Gran Bretaña, la valoración del impuesto a la propiedad se basa en los ingresos, la tierra que se mantiene inactiva o muy por debajo de su mejor uso producirá pocos ingresos. En tales casos, falta notablemente el incentivo fiscal para un uso eficiente.
Las tasas a las que se corta la madera y se extraen los minerales pueden verse influidas materialmente por los impuestos sobre la propiedad. Para evitar el agotamiento prematuro y antieconómico de los recursos naturales, muchos estados han pasado de los impuestos sobre la propiedad de los recursos minerales a los “impuestos de despido” sobre la producción o extracción de recursos.
Impuestos sobre el valor del sitio
Con frecuencia se ha propuesto el uso de un impuesto territorial como principal fuente de ingresos. Fue favorecido por los fisiócratas en la Francia del siglo XVIII. Probablemente el exponente más conocido fue un estadounidense del siglo XIX, Henry George. Su progreso y pobreza(1879) se basó en el análisis económico en la tradición de los economistas británicos David Ricardo y John Stuart Mill para argumentar de manera persuasiva a favor de un solo impuesto sobre la tierra y la abolición de otros impuestos (entonces predominantemente gravados sobre otras propiedades). Un argumento a favor de una mayor imposición de impuestos sobre la tierra (impuestos sobre el valor del sitio) es que gran parte de lo que se paga por el uso de la tierra refleja la demanda creada socialmente y no es un pago para hacer que la tierra exista. De esta manera, la comunidad puede recuperar, a través de impuestos territoriales, parte del valor que ha creado, incluido el que resulta de las calles, escuelas y otras instalaciones. Esta, se sostiene, sería una forma más equitativa de financiar el gobierno local. Otro argumento es que la recaudación de un impuesto sobre la tierra permitiría una reducción de los impuestos sobre los edificios, que tienden a disuadir la construcción de nuevas construcciones.Un tercer argumento es que los impuestos sobre la tierra más altos contribuirían a un uso más eficiente de la tierra.
Hay mucho que decir a favor de aumentar los impuestos sobre la tierra y, por lo tanto, bajar los precios de la tierra. Desde el punto de vista económico, por supuesto, un precio "alto" por la tierra altamente productiva es esencial para fomentar el mejor aprovechamiento de la misma. Por ejemplo, ninguna persona racional pagaría los altos precios exigidos por los bienes raíces en Manhattan para plantar trigo allí. El usuario de la tierra debe pagar la cantidad de su valor en su mejor uso, pero el propietario, que no enfrenta ningún costo de producción, no necesita recibir todo lo que se paga. Por lo tanto, algunos creen que el gobierno puede razonablemente tomar gran parte del total pagado por el usuario.
Un impuesto territorial más elevado cambiaría las condiciones de propiedad. El total recaudado de los usuarios no cambiaría, pero los propietarios privados de tierras retendrían menos y el tesoro público obtendría más. El sistema de precios aún asignaría el uso de la tierra. Los impuestos sobre las mejoras podrían entonces reducirse considerablemente. La desgravación fiscal para los edificios deteriorados sería leve, pero para los de alta calidad, la reducción podría ser grande en relación con el rendimiento neto de la inversión. Se proporcionarían más edificios, nuevos y mejores. La modernización y el mantenimiento de los edificios existentes serían más rentables.
A largo plazo, los propietarios obtendrían menos incrementos en el valor de la tierra y el público obtendría más. Los valores creados socialmente se canalizarían hacia usos gubernamentales más que privados. Los impuestos podrían estar más relacionados con el costo de los servicios gubernamentales.
Los que se oponen al impuesto sobre el valor del sitio señalan que el incremento no ganado en el valor de la tierra se ha capitalizado y cuestionan la justicia de imponer un impuesto elevado sobre los valores actuales de la tierra por los que los propietarios han pagado de buena fe. Dudan de la capacidad de los asesores para hacer evaluaciones lo suficientemente justas como para soportar tasas mucho más altas en tierra. También dudan de que la tierra por sí sola, excluidos los edificios, cree una base impositiva adecuada.
